完善住房租賃市場，有利于盤活存量房源、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、加強(qiáng)和改進(jìn)社會管理和服務(wù)、提高社會治理能力。北京市朝陽區(qū)人民法院今天發(fā)布的《涉中介機(jī)構(gòu)小額房屋租賃案件審判白皮書》顯示，此類糾紛數(shù)量呈現(xiàn)增長趨勢。

住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房源信息收集、資源整合等方面占有市場主導(dǎo)地位，是租賃雙方選擇租賃房屋的重要渠道。但中介機(jī)構(gòu)失聯(lián)、押金不退、房源不對版等問題時有發(fā)生，增加了小額住房租賃市場的波動性、降低了交易穩(wěn)定性。相關(guān)糾紛如何裁判？法官對預(yù)防此類糾紛有何建議？

涉中介機(jī)構(gòu)小額房屋租賃合同案件漲幅明顯

北京市朝陽區(qū)人民法院溫榆河人民法庭庭長吳克孟介紹，2023年、2024年，北京朝陽法院累計受理并審結(jié)涉中介機(jī)構(gòu)小額房屋租賃合同案件705件。

吳克孟：2024年比2023年受理案件增加171件，漲幅明顯。總體來看，標(biāo)的額在10 000元以下的案件共計419件，占全部案件近60%，反映出此類案件金額總體偏小，但發(fā)案較為頻繁，具有典型的“小案大民生”特點。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，判決結(jié)案占比21.3%，調(diào)解結(jié)案占比32.5%，撤訴方式結(jié)案占比46.1%。

吳克孟：這反映出當(dāng)事人爭議相對較小，調(diào)解成功率較高，存在大量“試探性訴訟”。以判決方式結(jié)案的150件中，缺席審理案件為65件，而且缺席方均為中介機(jī)構(gòu)，這反映出中介機(jī)構(gòu)消極應(yīng)訴，甚至出現(xiàn)倒閉失聯(lián)、“跑路”等情況。87%發(fā)生在中介機(jī)構(gòu)與承租人之間。

中介機(jī)構(gòu)失聯(lián)房屋所有權(quán)人可要求實際承租人騰房

白皮書顯示，中介機(jī)構(gòu)惡意違約“跑路”或經(jīng)營不善倒閉、失聯(lián)，房屋所有權(quán)人要求實際承租人騰退房屋的訴訟請求均得到支持。

法官權(quán)成子：這種情況下，實際承租人只能向中介機(jī)構(gòu)主張退還押金和多支付的租金，在中介機(jī)構(gòu)“跑路”或倒閉的情況下，實際承租人的維權(quán)難度確實比較大。

吳克孟則提示出租人明晰權(quán)責(zé)、規(guī)范出租，做審慎的“所有人”。當(dāng)中介機(jī)構(gòu)“跑路”時，不宜采取換鎖、斷水、斷電、私自處置房屋內(nèi)物品等方式強(qiáng)行騰退實際承租人。

吳克孟：建議優(yōu)先與實際承租人協(xié)商損失分擔(dān)方案、另行簽訂房屋租賃合同，及時止損、共渡難關(guān)，之后再通過法律途徑向中介機(jī)構(gòu)主張權(quán)利。遇有涉及租金拖欠、房屋損壞、提前解約等糾紛時，應(yīng)采取合法途徑維護(hù)自身權(quán)益，在充分溝通協(xié)商不成時，及時通過屬地綜治中心等多元解紛途徑解決爭議。

隔斷房存安全隱患 承租人可要求解除合同

一些中介機(jī)構(gòu)為獲取更多利潤，承租房屋后改裝成隔斷房出租，引發(fā)了一系列房屋安全問題。小范就租到了這樣的房子，墻體沒有使用實心磚，不符合消防標(biāo)準(zhǔn)，且多處出現(xiàn)大小不一的明顯裂痕和搖晃痕跡。他起訴中介機(jī)構(gòu)違約，要求退還租金和押金。

法官李思巧：我國民法典明確規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。被告中介機(jī)構(gòu)出租隔斷間違反相關(guān)行政管理規(guī)定，影響承租人的居住質(zhì)量，承租人可以請求解除合同，對原告主張退還押金、未使用房屋期間對應(yīng)租金的訴訟請求予以支持。另外，法院處理不影響行政機(jī)關(guān)對隔斷群租行為進(jìn)行認(rèn)定和處罰。

“甲醛房”“串串房”承租人可訴中介解除合同、違約

為減少空置期損失，一些中介機(jī)構(gòu)將空氣污染物超標(biāo)、具有“隱蔽瑕疵”的“甲醛房”“串串房”等劣質(zhì)房源出租給承租人，引發(fā)撤銷合同或解除合同的糾紛也不少，法院怎么判？

權(quán)成子：在處理這類糾紛時，因欺詐的構(gòu)成要件較為嚴(yán)苛，部分承租人關(guān)于合同欺詐主張未獲支持，而承租人只要能夠證明房屋在出租或使用時甲醛超標(biāo)，就可以主張解除合同并要求作為出租方的中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)違約責(zé)任。

承租人不合理使用房屋 出租人可解除合同

白皮書提示，承租人應(yīng)合理使用、依法維權(quán)，做智慧的“安居客”。如果承租人有錯，出租人有權(quán)解除合同。小劉在合同期限屆滿前，將電瓶帶進(jìn)房屋充電，中介機(jī)構(gòu)要求他提前搬離房屋，小劉起訴中介機(jī)構(gòu)違約，要求支付違約金、搬家費和誤工費，被法院駁回。

李思巧：民法典規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。原告將電動車電瓶拿進(jìn)房屋內(nèi)充電，違反了雙方《租賃合同》《消防安全責(zé)任書》的有關(guān)約定，構(gòu)成了違約，被告中介機(jī)構(gòu)有權(quán)解除房屋租賃合同。而且原告的行為無論是對于自身的人身財產(chǎn)安全，還是對于公共安全，均構(gòu)成巨大安全隱患，所以法院判決駁回了他的訴訟請求。

權(quán)成子說，承租人隨意退租、法律意識淡薄、不當(dāng)使用、合約意識欠缺，是導(dǎo)致房屋租賃糾紛的重要原因。

權(quán)成子：審判實踐中發(fā)現(xiàn)，部分承租人擅自改變房屋用途，將住宅用于商業(yè)經(jīng)營、辦公等；因疏忽或故意破壞房屋墻面、地面、門窗、擅自拆改承重墻等；未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借房屋；未經(jīng)同意私養(yǎng)寵物；騰退房屋時未按約定履行必要清潔義務(wù)等。這些行為不僅違反合同約定，嚴(yán)重者甚至影響房屋建筑安全與鄰里人身安全。

押金該不該退 綜合考慮自然折損、消耗等因素

除了因承租人未能合理使用房屋，部分中介機(jī)構(gòu)和承租人對房屋不當(dāng)使用和自然損耗的理解不一致或約定不明確，或者中介機(jī)構(gòu)惡意扣留押金，導(dǎo)致的退押金糾紛占有一定比例，法院如何裁判？

權(quán)成子：處理這類糾紛，法院通常會根據(jù)承租人正常使用房屋時對裝修、家具、家電可能產(chǎn)生的自然折損和消耗等來判斷承租人是否妥善保管、使用房屋，中介機(jī)構(gòu)如要求退租時房屋狀態(tài)與出租時房屋狀態(tài)必須完全一致則明顯不符常理，如承租人確實存在使用不當(dāng)?shù)那樾尾⒔o出租人造成了損失，法院將在押金中抵扣合理損失。

中介機(jī)構(gòu)應(yīng)誠信經(jīng)營、完善管理

審判實踐顯示，部分中介機(jī)構(gòu)借助手機(jī)APP信息掛接、微信小程序等渠道線上經(jīng)營，注冊地與實際營業(yè)地分離，規(guī)避有效監(jiān)管。還有的中介機(jī)構(gòu)收款賬戶混亂，規(guī)避資金監(jiān)管；合同條款嚴(yán)苛，經(jīng)營缺乏誠信；違規(guī)經(jīng)營業(yè)務(wù)，出租劣質(zhì)房源等等。

吳克孟：中介機(jī)構(gòu)應(yīng)誠信經(jīng)營、完善管理，做行業(yè)的“守護(hù)者”。首先要轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，保障資金安全，摒棄“高收低租”“長收短付”等模式，大量的訴訟糾紛已證明該模式的不可持續(xù)性和高風(fēng)險性。建議中介機(jī)構(gòu)使用行業(yè)主管部門備案的合同范本，對重要條款進(jìn)行提示說明，杜絕利用格式條款免除自身責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利。

法院還建議中介機(jī)構(gòu)暢通信息反饋渠道，設(shè)立平臺或?qū)T統(tǒng)一收集反饋信息、協(xié)調(diào)資源，高效處理房主和承租人的報修、投訴和咨詢，公示處理方案及處理進(jìn)度。積極配合司法程序，履行訴訟義務(wù)，自覺履行生效的司法裁判文書，樹立守法重信的企業(yè)形象。為住房租賃市場健康發(fā)展貢獻(xiàn)力量。